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至尊国际老虎机-昔日苏州地产一哥中海风光不再:项目违规 拿地承压

发布日期:2020-01-11 18:12:31   浏览次数:2864

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至尊国际老虎机,高管出走 项目违规拿地承压

昔日苏州“地产一哥”中海风光不再

“中海地产苏州公司”微信公众平台的信息停留在2018年8月17日,近两个月未有更新。这一沉寂的表现正如其在当地房地产观察人士的感受:“近两年市场上基本听不到中海的声音。”

事实上,中海地产是最早进驻苏州市场的品牌房企之一。公开信息显示,2004年4月,中海竞得苏州工业园区湖滨一号项目地块,正式入驻苏州。截至目前,开发项目达到25个,销售总金额曾长期位居苏州地区榜首,一时风头无两。

一路奔跑的苏州中海,达到辉煌时刻之后,面临高管出走的窘境,随后业绩逐渐被旭辉、万科等品牌房企超越,土地储备锐减,昔日的苏州“地产一哥”灯光不再。

《中国经营报》记者在采访中了解到,2016年、2017年苏州中海重新起航,继续积极拿地,但是多宗地块的楼面价较高,而且前提是“现房销售”。9月26日,记者现场调查发现,工程进度最慢的地块还未动工,接近入市的中海上东区项目则因为在取得预售许可证之前,要求意向客户冻结20万存款,被监管部门叫停并限期改正。

苏州中海的沉浮,是近年来房地产从蓝海到红海,从粗放式经营到规模化竞争变化的缩影。一名深谙苏州房地产发展的观察人士直言,中海地产此前的模式是快周转,拿地之后快速进行产品复制,出售房源的过程很短,并不适合如今的精工细作之路。

针对项目提前冻结客户资金及企业发展等问题,记者多次致电致函中海地产苏州公司,但截至发稿未获回应。

十年浮沉

9月下旬,在美丽的苏州阳澄湖畔,一幅巨大的“中海所在,中心在”广告牌静静地立在十字路口,仿佛在向路人宣告它的存在。

在苏州市民的眼中,中海地产在城区内开发的房子多,被大众熟知。据统计,自2004年以来,中海地产先后布局了中海半岛华府、中海国际社区、姑苏公馆、中海湖滨一号、中海御景湾、中海凤凰熙岸、中海胥江府、中海独墅岛等25个地产项目。

苏州市房地产行业协会副会长杨建国介绍,在进驻苏州之后,中海的楼盘开盘量比较大,强调的是从拿地到房源推出保持快节奏,在苏州的品牌房企中属于项目数量最多的之一,口碑较好,销售总金额一直名列前茅。

克而瑞苏州公司一份统计数据显示,2009年~2018年,中海地产曾创造成交总金额占苏州市成交总金额11.35%的成绩。以2013年为例,中海地产实现成交面积76.32万平方米,成交套数6336套,成交金额94.96亿元。同年,苏州市成交面积为711.58万平方米,成交套数60100套,成交金额828.16亿元。

苏房网数据研究中心每年发布苏州楼盘与房企“成绩单”,并推出在苏房企销售金额排行榜。据该中心首席数据分析师夏玮芬介绍,其统计的数据显示,中海地产销售总金额曾在苏州各品牌房企中长期排名第一。

中海地产官网显示,2006年,中海苏州公司在工业园区湖东竞得湖东最大宗地块——中海国际社区。该地块位于苏州湖东核心地段,总建筑面积约120万平方米,分七期开发,周边毗邻商业综合体永旺梦乐城和苏州最大的体育馆,并穿插建有学校、医院和邻里中心,享有纯熟的城市商圈配套。该项目一经推出,受到苏州购房者看好,连续三年蝉联苏州“销售金额、销售套数、销售面积”三冠王。

然而,这一项目的拿地策略最初并不被苏州房地产业内理解。“以我的眼光,当时中海拿国际社区的地块,的确是非常非常偏远,在苏州的最东边,我不能理解(为何作出选择)。”身为苏州本地人的杨建国说,直到听闻中海国际社区七期被售罄的消息,才明白开发商对未来预期把握精准。

业绩颓势

房地产潮起潮落,即便先发制人,也没有哪家企业能稳立潮头。在布局苏州10年之际,红极一时的苏州中海出现业绩下滑现象,并逐渐被随后进驻苏州的旭辉、万科等房企超越。

苏房网数据研究中心提供的数据显示,2016年度苏州房企销售金额前五名分别为旭辉集团、苏州高新、万科、中海地产和融创。旭辉集团以115亿元的成绩名列2016年度苏州房企销售金额排行第一位,是榜单上唯一一个销售金额过百亿的房企,也是2016年度销售金额、面积、套数排行的“三冠王”。

2017年,万科多盘发力,部分热盘更是清盘跑量,年底加速出货,最终以4459套、48.5万平方米、92.06亿元的总销数据,赢得年度苏州商品房销售套数、面积和金额“三冠王”的桂冠。紧随其后的是旭辉集团,2017年三榜位居第二。而总销金额排名第三的新城控股,总销金额46.39亿元,年底最后三天依然不放弃追赶,以微弱优势超过阳光城跃居第三。中海地产则以35.07亿元退居第8位。

与此同时,根据克而瑞苏州公司公布的数据显示,2018年1~9月苏州市区(含吴江)各房企权益金额排行榜中,销售额超过50亿元的企业有4家,TOP20门槛升至17.54亿元。其中,苏州高新、绿地控股、新城控股持续占据榜单三甲。苏州高新凭借热销项目海胥澜庭、泉山39°、苏高新·天城花园、荷澜庭等,以65.26亿元佳绩稳居榜首。绿地控股凭借绿地旭辉吴门府、绿地江南华府、绿地苏州one等项目,揽金62.10亿元,位居榜单第二名。新城控股则凭借MOC芯城汇、湖畔樾山、三千邑、禹洲招商拾鲤等热盘揽金54.93亿元,表现出色。反观中海地产,已排在20名之外。

夏玮芬介绍,中海地产在苏州发展下滑始于2015年,其排名被后起之秀旭辉集团赶超,至今未有改变。

土地储备是房企的生命线,资金是房企的血液。据不愿具名的观察人士表示,中海地产在苏州的发展出现滑坡与近几年拿地节奏有关。早年间,中海地产在苏州发展较快,与仁恒、融创和金茂等开发企业不同,其楼盘项目一般不考虑如何打磨和精工细作。2015年前后,中海在苏州拿地放缓,之后随着大部分开发项目售罄,销售数据因此逐步下滑。“在尹山湖项目推出之后,剩下的基本是尾盘,没有多少项目在售。”一名分析人士表示。

值得一提的是,根据公开资料显示, 2013年,原苏州中海总经理楼超钢加盟红星担任事业部总裁。2014年下半年,红星集团事业部合并,楼超钢升任集团总裁,中海系陈志杰担任红星集团营销部总经理,原苏州中海范珺担任红星集团营销部助理总经理。2015年1月底,原苏州中海凤凰熙岸营销经理娄长宇,担任苏州红星国际广场项目营销总监。

来自克而瑞苏州公司的统计数据显示,2013年,中海地产苏州公司各项业绩达到峰值之后,开始连年下跌。2018年1月~10月9日,中海地产在苏州市区(吴中区、姑苏区、园区、相城区、新区)实现成交面积仅1.68万平方米,成交套数为109套,成交金额3.48亿元。

高价拿地被套?

在沉寂了4年之后,2016年底开始,中海地产终于一反常态,在苏州湖东板块、唯亭板块和城南板块疯狂拿下6宗地块。然而根据土地出让条件规定,部分地块需现房销售,并设置有房屋销售基准限价。

9月下旬,记者相继走访苏园土挂(2016)05旺墩路北、津梁街东地块(即中海上华琚项目),苏地2017-WG-34号工业园区唯澄路北、青澄河东地块,苏地2017-WG-33号工业园区唯澄路北、亭谊街东地块,苏地2017-WG-32号工业园区唯澄路北、亭谊街西地块,WJ-J-2017-011太湖新城(松陵镇)中山南路东侧芦荡路南侧05地块(即中海富仕居项目)和苏园土挂(2017)01中新大道南、钟南街西地块(即中海上东区项目)发现,中海富仕居项目的4幢楼主体工程接近封顶,高层楼栋建到约四层,需等待主体工程封顶才能销售,唯澄路北的青剑湖“三胞胎”地块均在抓紧建设,大型塔吊来回摆动,工地上工人较多,施工车辆来往不绝。现场工人介绍,部分工地的地块地基还未建好,部分工程建到三四层,最北边的地块还搭建有工棚,尚未正式开工。

此外,中海上华琚项目的4幢楼已封顶,部分楼栋拆掉脚手架。中海上东区项目则有几幢楼在打地基,部分楼栋建到七八层。施工工人表示,今年上东区的工程肯定无法建完。

据公开资料显示,中海上华琚项目地块的楼面价达到25744元/平方米,溢价率33.05%,设置有房屋销售基准限价为40000元/平方米。当该地块上房屋实际平均销售价格高于销售基准限价时,竞得人须按其超过基准限价所增加销售金额的70%补缴土地出让金。记者在与该项目的置业顾问的攀谈中,其表示,未来项目预计为精装交付,均价为4万~5万元/平方米。

对此,杨建国表示,在现行的调控政策下,房企拿地价格过高会使得项目入市的周期拉得更长,后期销售承压。

此外,记者注意到,近期,苏州寒山闻钟网络平台上有网友投诉中海上东区项目提前开盘,虚假宣传并且哄抬房价。随后,当地规划建设委员会调查发现,该项目开发商在取得预售许可前,要求意向客户冻结20万存款,相关部门已要求其停止此类行为并限期改正,并要求其严格遵守国家和地方制定的房地产销售的各项规定,规范经营行为。

 
 
 
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